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◎不動産広告の上手な利用法

 広告は、供給と需要を連結調整する機能を持っているといわれていますが、一般的に広告によって需要を喚起する道具として位置付けられるようになっています。

 一般的に広告は、

  (1) 大量消費を促進し大量生産体制を維持することにより、価格を引き下げる
  (2) 消費者の商品の事前選択を促す結果、流通効率を高めることにより流通効率を引き下げる
  (3) 消費者に商品知識を提供し、その適切な商品選択を助ける
  (4)新製品の普及を促進し消費生活を豊かにし、新しい生活様式をリードする

 などの役割を持っているといわれています。

 しかし、広告のこれらの機能は、あくまでも広告が適切に行われることを前提としており、不当な表示が行われるとその機能は失われてしまいます。

 このような広告の機能は客観的に見た場合ですが、事業者が広告を出す目的はただ一つ自己の供給する商品・役務の販売を促進することです。
ですから、広告による情報提供には限界があります。

 消費者としては、このことをよく認識して、その上で広告を上手に利用する必要があります。
 広告は消費者がより良くより安い商品を選択するきっかけを与えてくれるだけで、ほかの商品と比較検討してはじめて自分の満足する買い物ができるわけです。

 広告は商品を選ぶきっかけをもたらしますが、それ以上のものではありません。
 数多くの広告に目を通し、実際にその商品を目で確かめた上で選択をする必要があります。
 特に不動産は個性が強く、広告だけで判断できるところはとても少なく、現物を見ない限り、その良し悪しは判断できません。

 広告を見て、安くてよさそうだなと思える物件を見たい、買いたいと思うのが通常ですが、残念ながらごくごく一部にはいまだに誇大広告が見られます。
 誇大広告やオトリ広告は、安くて良い物件であるということを誇張して広告をしているわけですが、一般消費者にとってそれが正しいかを判別することは難しいのが現実です。

 オトリや誇大広告に騙されないためには、「うまい話はない」というだれもが知っている指針に従うこと。
自分が売り手になったとき、例えば4000万円で売れる物件を3000万円や2500万円で売るでしょうか?売らないはずです。相場より安い物は絶対にありません。安く見える物件には、必ず安い理由があるのです。

 これを見極めるには、日ごろから多くの広告に目を通し、たまには新築の建売やマンションを見て歩くことです。だんだん目が肥えてきて、相場感も身につくことでしょう。事前の情報収集が広告を上手に利用する秘訣といえるでしょう。


▼よい広告の選び方

「情報の選択、業者の選択は慎重に!」

土地を探しているときや住宅を購入するときは、不動産広告を見ることから始まります。
新聞広告や住宅情報誌などが一般的ですが、不動産会社の店頭広告、最近ではインタ−ネットを通して見ることもできます。

不動産広告の広告文の書き方については、「不当景品類及ぴ不当表示防止法に基づく公正競争規約」により自主規制が行われています。では、良い広告とはどんなものでしょう?

「良い広告」とは

良い広告とは、正確で情報量の多い広告です。
広告を見ただけで @直接現地に行くことができる広告、A登記などを調べることができる広告、などは良い広告であるといってよいでしょう。
しかし、広告だけでは、詳しいことが分からないことが多いので、詳しく知りたい場合は直接問い合わせて、よく確かめてください。良心的な業者は、必要な情報と考える時間的ゆとりを与えてくれます。


広告のチェックリスト

業者の取引形態 売主、買主、媒介、代理の別が表示されているか。
業者の免許番号 無免許の業者とは取り引きしないこと。
物件の所在地 分譲される物件の地番まで表示されているか。
分譲物件以外は丁目まで表示されているか。
交通の利便 最寄のバス停、駅から物件までの距離、所要時間(※徒歩、バス、車など)。
※徒歩の所要時間は80mを1分で計算しています。
価 格 最低価格、最高価格、平均的な価格帯(最多販売価格帯)が表示されているか。
前面道路の状況 公道か私道か、私道負担があるか。
権 利 通常は所有権。賃借権などのところもあります。
地 目 家を建てる土地を探すとき、通常は宅地。
田・畑の場合は宅地への返還ができるかどうか確認が必要になるので注意しましょう。
ローン 金融機関名、融資額、利率、貸付期間が表示されているか。
「提携」か「紹介」かも確認しましょう。
法令に基づく制限 用途地域や建ぺい率など。市街化調整区域の場合には確認が必要です。
許可番号 物件に必要な宅地造成、建築確認などの許可番号が掲載されているか。

 

広告のチェックポイント

広告には、所在地や交通の便、法令上の制限を記した物件概要が表示されています。
物件概要によって、立地、交通手段、土地の権利関係、敷地面積、建物面積、法令上の制限はどうなっているのかなど最低限の情報は得られますが、表示方法に関しても細かい規定があり、たとえば徒歩時間は80mを1分として表示しなければならないことになっています。

一例ですが、次のような物件の広告には必ず特定の事項を表示することが義務付けられています。


1. 市街化調整区域にある土地

既存宅地の確認を受けた土地等、建物の建築が認められている場合を除く
「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」と24級(6mm四方の大きさ)以上の文字での表示
2. 接道義務を満たしていない土地 「再建築不可」または「建築不可」との表示
3. セットバック※部分を含む土地
 
※建築基準法上の制限に基づき、道路の幅員を確保するために敷地の一部を道路部分として負担する場合の当該負担部分のこと
その旨の表示




▼よい不動産業者の選び方

不動産取引に失敗しないためには、なんといっても信用のある業者と取引することです。経歴はどうか、周囲の評判はどうかなど、いろいろなことを調べて、それらを総合して判断してください。

1. 業者の免許
不動産取引をするためには免許が必要です。
免許には建設大臣免許(二つ以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合)と都道府県知事免許(一つの都道府県にのみ事務所を置いて営業する場合)があります。
2. 業者名簿の閲覧
都道府県の担当課(沖縄県の場合は建築指導課)で、その地域内に事務所のある業者の業者名簿と免許申請書の閲覧ができます。
それを見れば業者の経歴や資産状況、行政処分歴などがわかり、ある程度の信用判断ができます。
3. 閲覧のポイント
(1)免許証番号
宅地建物取引業者の免許は、建設大臣又は知事免許(○)第○○○○号と表示されています。
( )内の数字が大きいことは、業者の営業年数の長さを示すことにはなりますが、営業歴の長さが信頼度と比例するわけではありません。
(2)過去の営業成績
免許を更新している業者であれば、更新の免許申請前5年間の取引件数や額が、売買、代理・媒介の別で分かります。
(3)商号、代表者、役員、事務所の所在地
たびたび変更しているような業者は注意が必要です。
(4)取引主任者、従業者
出入りが激しい業者は注意が必要です。従業者名簿の従業者証明書番号の頭部4桁はその業者での勤務開始年月(西暦)を示します。
(5)資産状況等
個人営業の場合は代表者の資産状況、法人の場合は資本金、財務内容などがわかります。
(6)納税状況
経営状態のチェックポイントのひとつです。



▼物件を確かめる

物件について、いろいろな説明を受けると思いますが、納得のいくまで説明を求め、実際にそこで毎日生活することを想像しながら、利便性、安全性、快適性を自分の目と足で確かめることが大切です。
自分が調査した結果と業者が説明することが一致するかどうかが、業者の信用度のチェックポイントともなります。

現地調査のポイント

1. 自分で、通常の交通機関を使って行く
最寄りのバス停を確認しながら、自分の足で、現地へ行きましょう。業者の案内する車に乗ったのでは交通の便が分かりません。(広告に「○○バス停まで何分」などとあっても、乗換え時間などが含まれないのが一般的です。バスや車を利用する場合、通勤・通学の時間帯には道路渋滞のため、表示時間よりもかかる場合がありますし、雨天にはさらに渋滞が激しくなるのが普通です)
2. 現地には2度以上行く
周辺の状況は曜日や時間、天候によっても違います。雨の降る日や休日以外の日にも現地に行きたいものです。
3. 近所や地元の人にもいろいろ聞いてみる
夜間の交通量、過去の浸水被害等の有無など、その土地に詳しい人に聞いておくのも賢明です。
4. たくさんの人と一緒に行く
家族や経験のある人などのアドバイスも役立ちますので、現地にはできるだけたくさんの人と一緒に行くようにしたいものです。
5. あらかじめチェックリストを作っておき、現地で確認
(1)敷地は?
  地形、地盤、隣地との境界など。(既成市街地はあまり問題ありませんが、海岸埋立地、湿田埋立地、排水不良の土地、幹線道路のそばで振動のある土地などは注意が必要です。埋立地の場合は、どのような地盤対策をしてあるか聞く必要がありますし、また、傾斜地では「盛り土」か「切り土」か、擁壁は安全に施工されているかチェックしてみてください)
(2)住環境は?
  日照、通風、交通騒音、振動、臭気、ばい煙、隣接地の建設計画など。(まず、周りに危険施設や公害を発生させる施設がないか確認しましょう。また、道路の整備状況や交通量の確認も忘れてはいけません。幹線道路が近くにある場合には、歩道と車道が分離しているか、歩道橋はあるのかもチェックしましょう。また、周辺に空き地がある場合には、将来、建築物が建つ可能性がありますので、土地利用計画について調査をしてみてください)
(3)日常生活は?
  買物、病院、公共施設など。(子供の教育環境は、不動産購入にあたって重要な意味をもちます。転校になりますと、その学校区や通学路を調べることも必要ですし、もし共働きなら保育園の有無なども重要な要素になります。高齢者が同居する場合は近くに病院があるかどうかも確認しましょう)
(4)供給施設・排水施設は?
  電気、ガス、水道、下水道など。施設の所有関係も。



契約前に、必ず重要事項説明書をもらおう

業者は買主に対して、契約する前までに、宅地建物取引主任者を通して、取引物件や取引条件について一定の重要な事項を記載した書面(重要事項説明書)を交付して説明をさせなければなりません(重要事項説明書を交付し説明する際は、説明する宅地建物取引主任者は宅地建物取引主任者証を提示しなければなりません)。
必ず契約前にもらい、自分の確かめたいこと、疑問な点など遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、取り引きするか否かを決めましょう。

取引主任者から重要事項説明書の説明を受けても、契約するか否かの判断材料にすぎないので、契約する義務はありません。
不動産業者は、重要事項説明書の作成料や説明料などの請求はできません。

個々の取り引きにおいては、その他にも重要なことがあります。
重要事項説明書に書いてある以外のことで説明を受けた内容もはっきり書面に書いてもらいましょう。
口頭の説明では、後で「説明した」「聞いていない」といった水かけ論になる恐れがあります。

重要事項説明書に書いてあることと、自分で調べたことを比較してみましょう。


その他、図面等の書類ももらおう

土地が実測済みの場合は、実測図をもらいましょう。

重要事項説明を受けるときに、建物の形状・構造などを書いた図面があれば一緒にもらい、内容を調べましょう。

戸建て住宅の場合は、工事竣工図があるかどうか確認しましょう。
これは、建物の構造、給排水衛生設備、電気・ガス設備などを示した図面で、増改築や補修工事などをするときに役立ちます。


登記の調査

登記された権利関係(所有権、抵当権、地役権など)を物件所在地を管轄する登記所の登記簿で調べましょう。
登記所では公図を閲覧することができるので、道路の状況、隣地との関係などを確認しましょう。
わからない場合は、司法書士に依頼してもよいでしょう。


法令に基づく制限について確認

自分の土地だからといって、何でも自由に建物を建築することはできません。

都市計画法、建築基準法など多くの制限法令がありますので、物件の所在地を管轄する建築課などに以下の点を必ず問い合わせてください。

1. 市街化調整区域ではないか
市街化調整区域は、市街化を抑制するために設けられた区域なので、原則として一般の住宅を建てることができません。
2. 用途地域はどうか
用途地域によって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、建物の高さなどの制限が異なります。
3. 開発許可、宅地造成工事許可などが必要な土地であるかどうか
造成地を購入する場合、開発許可、あるいは農地転用許可などの許可が必要な土地があります。
4. 建築確認はとっているか

まだ完成していない戸建住宅やマンションを購入する場合、建築確認がとられているか調べましょう。

5. 都市計画道路にあたっていないかどうか
敷地が都市計画道路内のところは、建築ができなかったり、将来、建物を撤去しなければならなくなるおそれがあります。
6. 敷地が建築基準法に規定する道路に適法に接しているか
都市計画区域内にあっては、道路があっても必ず家が建つとは限りません。道路の幅や道路位置指定など、建築基準法の条件を満たしているかどうかをよく調べましょう。


 
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